近日，西安市民樊先生向西部网“民生热线”栏目反映，2021年3月自己与一中介公司签订了为期三年的租房合同，租金三个月一付，免租期一个半月，由中介公司代出租房屋。今年3月份，中介公司以疫情影响为由，要求免除三个月租金。樊先生拒绝后，中介公司称无法支付租金，要求提前终止合同，但拒绝支付违约金。

“我们的合同明确规定，乙方提前终止合同，需支付年租金50%的违约金，现在中介拒绝支付违约金怎么办？”樊先生说。

房屋租赁中介公司以疫情为由，要求免除租金合理吗？樊先生该怎么维权？对此，记者咨询了上海锦天城(西安)律师事务所律师于文哲。

于文哲：

承租人仅以“疫情影响”作为免除租金的事由，一般不能成立。能否减免租金，具体应综合考虑房屋性质是否符合减免前提、房屋受疫情影响的严重性、转租现状等情况，分析是否达到不可抗力的法定标准。

如承租人明确表示不再承租，提前解除合同，需按照合同违约条款确定违约责任。如双方始终无法就租金及违约金协商一致，可以考虑诉讼程序。