9月份以来，西安楼市整体遇冷，成交量下滑，致使贷款额度被累积到四季度。虽然各家银行对于房贷利率并未松动或下调，但基本1个月时间就能放款，且当前各银行额度充足。

新房：成交下滑，信贷额度被释放

从11月的市场表现来看，平销项目占比超过6成，中签率有所攀升，而同时开盘冷热不均现象明显。刚需及主城区高性价比改善项目去化依然很好，比如曲江的海德堡、高新的天地源云水天境、御锦城等，在11月份都迎来了100%去化率的开盘成绩，但外围区域去化依然不理想。

保利投顾西安公司数据显示，10月份，西安商品住宅供应仅55万方，环比下降51%，同比下降58%，供应收缩明显。而成交方面，10月份商品住宅成交106万方，环比下降17%，同比下降33%，整体市场热度回落。价格层面，受刚需项目趋少、改善项目占比增多的影响，价格依然呈小幅上涨态势。

金融机构从业者周文豪介绍，今年全国各城市的土地市场大规模流拍及西安的流拍都是近20年来罕见的。另外，新房价格稳中有降，成交量也大幅下滑。今年以来，西安月成交量基本在3000套甚至更少，一般来讲应维持在6000套以上。

供求及量价直接影响到市场热度。贝壳研究院分析，三季度以来，信贷政策对二手市场产生了较大冲击，并向上传导至新房及土地市场，楼市快速遇冷下，释放出房贷额度。

二手房：市场“回温”艰难，多数业主持续观望

21世纪不动产曲江一门店负责人告诉记者，自从指导价以来，门店的咨询客户和成交量一路下滑，房源总价下调70—80万元的房源才会吸引意向购房者咨询，一般下调一二十万元的根本无人问津。上周，曲江紫汀苑一业主紧急抛售一套房源，直接降价220万元，咨询的人很多，但最终还是没有人买。

这位负责人表示，相比较之前，现在的信贷环境宽松了很多，利率暂时没有下调，放款周期缩短了，但是这对于购房者来说，几乎不会影响他们购房的决策，主要还是要看价格。

目前购房者的观望情绪非常强，刚需购房者没有实力购买二手房，只能被挤压到新房市场去参与摇号。而受指导价格影响，普通家庭也不着急出售，买卖双方都在观望。后期来看，整体市场处于下行趋势。

长安区域德佑南长安街壹号店的工作人员介绍，10月份门店的成交量为零。11月份截至24日，成交量也仅为3套。成交量在降，但房源挂牌价依然比较坚挺。

曲江新区紫薇曲江意境的房源挂牌价也出现了“大跳水”，一居室50平方米的户型有业主挂牌价为90万元，而小区同类型房源此前的最高成交价为133万元。小区楼下链家门店的工作人员介绍，主要是业主着急出售，低于市场价，甚至是低于指导价出手，但仅限全款购买。毕竟这类属于少数，多数业主还是观望的心态，不着急卖的还是想再等等。

银行：信贷政策趋稳，放贷速度明显加快

贝壳研究院西安分院监测数据显示，10月份，西安房贷主流首套利率为5.85%，二套利率6.05%，均与9月份保持相同。放贷时间上，有所松动，基本1个月内可以实现放款。此外，由于三季度新房和二手房市场成交量骤减而释放出来的房贷额度，预计四季度各银行的额度会有所增加，信贷供应将偏向供大于求。

新房市场遇冷导致房企风险和二手房市场活跃度下降，同时市场预期和情绪产生过度回调。根据信贷政策缓和的趋势，预计四季度，需求端将逐步获得改善和释放。

中冶奥体云璟、华润紫云府、金地玖峯汇等楼盘置业顾问介绍，目前项目合作的银行在放款速度上明显快了，但是利率没有下调，年底银行额度还比较宽裕。

记者走访市场也了解到，目前各家银行多数执行的贷款利率为5.90%，二套利率为6.15%，额度也明显宽裕不少。究其原因，主要受金融政策对房地产支持的影响，监管部门频频发声，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对涉房贷款一刀切。

建设银行陕西省分行的工作人员介绍，近期省行旗下各行额度充裕，放款效率明显提升，也在着力清理之前积压的未放款按揭件。一手房正常一个月可完成放款，二手房在两个月左右。除了政策和房地产市场的影响之外，其实也有为明年一季度业绩做准备的因素。

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政策窗口期

有需求购房者可及时出手

周文豪分析，针对过冷的市场现状，为保障购房者合法利益，央行和国家出台相关政策，在按揭这个口上，金融政策开始放松。各地放松有先后，幅度也不同。但目前这些小的金融政策无法改变市场的发展趋势，房地产作为枢纽型、平台型行业不能简单地“托而不举”，后市可能还会进一步放松政策。对于有需求的购房者来说，正好在这个过渡阶段有宽松的条件和资格挑选房源，现在是合适的窗口期。

“丁祖昱评楼市”指出，短期内，居民按揭贷款将迎来边际改善，年底房地产市场或将有所转暖，但成交整体回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的准备，并积极开展“自救”，加强销售回款仍是第一要务。

贝壳西安研究院分析，新房放款周期缩短表明购房信贷环境在边际改善，后期二手房信贷环境或将跟进改善。银行放款周期的缩短，有利于购房预期的改善，对市场成交的稳定起到积极作用。受市场成交持续低迷的影响，业主对房价预期也在逐步回归理性。